부동산 경매란?

부동산 경매는 재테크의 한 방법으로 매매, 분양과 같은 직접 투자 방식으로 물건을 팔 때 다수 혹은 소수에게 매수의 청약을 실시하고 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 매수자는 최대한 저렴하게 매입하여 다시 매도를 할 때 가치 상승으로 수익성을 높여 큰 시세차익을 목적으로 합니다.

​

​

부동산 경매의 종류

• 임의경매 : 채무자가 빌린 돈을 갚지 못했을 때 저당권 등 담보권의 실행을 위해 채권자가 법원에서 대여금 반환 확정판결을 받아 경매를 신청

• 강제경매 : 채무자가 부동산 등을 담보로 근저당권을 설정한 뒤 갚지 못했을 경우 집행권원을 가진 채권자인 은행이 소송 없이 바로 경매를 신청

​

​

부동산 경매 절차

부동산 경매 절차는 ▶경매 신청 ▶강제경매 개시의 결정 ▶배당요구의 종기 결정 및 공고 ▶매각 준비 ▶매각 실시 ▶매각결정 절차 ▶매각 대금 납부 ▶배당절차 ▶소유권이전등기와 인도 등의 순으로 절차가 진행이 됩니다.

​

단독 입찰이면 최저 매각 가격을 제시하고 경쟁 입찰이라면 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 해당 부동산을 낙찰받을 수 있습니다. 첫 입찰가는 법원의 감정 평가로 결정되며 입찰일과 시간이 정해지면 직접 법원에 가서 입찰하면 됩니다.

​

​

부동산 경매 주의사항

부동산 경매는 권리 분석이 무척 중요합니다. 법률적 문제를 살펴보고 입찰 가격은 수정이 안되기 때문에 신중하게 작성 후 제출하여야 합니다.

또한 경매는 공매와 달리 1개월의 입찰 주기와 대금 납부를 일정 기간(45일 이내) 안에 일시불로 납부하여야 하기 때문에 자금 확보가 무척 중요합니다. 낙찰을 받고 잔금을 못 치른다면 보증금은 몰수가 되며 재입찰에 들어갑니다.

또한 경매 시작 전 입찰 게시판을 통해 경매 취소 및 변경 여부를 수시로 확인해야 계획적인 투자가 가능합니다.

​

​

부동산 경매 용어

경매에 관심이 있다면 알아두어야 할 기본적인 용어입니다.

• 가등기 : 부동산 거래 시 잔금을 치르기 전에 매도자가 제삼자와 추가 권리관계를 만들지 못하도록 미리 신청하는 등기

• 권리분석 : 경매 시작 전 부동산이 법률적으로 하자가 없는지 살펴보는 절차로 말소기준권리를 반드시 체크

• 가처분 : 부동산 등의 채무를 받을 때 가처분한 사람의 동의 없이 임의로 매각하지 못하도록 막는 처분

• 가압류 : 채무자에게 채무를 받기 위하여 재산을 압류하고 채무자가 처분하지 못하도록 막는 것

​

​

이전 글에 경매와 공매 재테크를 올린 이후 많은 사람들이 경매에 대한 문의가 많아 경매만 집중하여 정리하는 글을 올리게 되었으며 부동산 경매를 시작할 때 가장 중요한 점은 자금의 확보라고 할 수 있습니다. 공매는 분할납부가 가능하지만 경매는 보증금 입찰 후 잔금을 내야 하기 때문에 의외로 많은 사람들이 자금 확보를 못해 보증금을 날리는 경우가 있습니다.

​

또한 세입자기 있는 경우 명도의 번거로움이 있어 이러한 법적 절차와 직접 세입자와의 연결이 껄끄러울 수 있으니 처음 경매를 하는 분들은 권리분석을 꼼꼼히 하고 최대한 세입자가 없이 비어있는 집을 낙찰받는 걸 추천합니다.

​

​