갭투자, 전세사기 등에 늘어난 경·공매
최근 부동산 시장에는 경매와 공매 매물이 상당히 늘고 있습니다. 집값 상승기에 너도나도 '영끌'하여 집을 마련하였거나 투자 목적으로 갭투자를 한 이들이 부동산 시장이 침체기를 겪고 고금리에 이자 감당까지 버거워지자 버티지 못한 이들과 전세보증금 미반환, 미분양 등 강제로 시장에 나온 주택이 많아졌습니다.
게다가 지난 2022년 말부터 '빌라왕' 등의 대규모 전세사기 사태가 잇따라 발생하여 경매와 공매 매물이 늘어났는데 실제 법원의 등기정보광장에 따르면 2023년 전국 경매 개시결정(임의·강제) 건수는 7만9607건으로 전년(6만422건) 대비 31.8%가 늘었습니다.
경매는 누가? 어떻게?
경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류해 경매로 내놓은 후 낙찰받은 돈으로 채권자의 빚을 갚는 강제 집행입니다. 담보로 제공받은 부동산에 근저당권을 실행하는 '임의 경매'와 개인이 법원의 판결(허가)을 통해 진행하는 '강제 경매'로 나뉘게 됩니다.
임의경매는 통상 채권자가 금융 기관인 경우로 상환 시점이 3개월 이상 연체될 시 금융기관이 별도의 재판 없이 경매 신청이 가능합니다. 최근의 '영끌족' 주택 사례가 이러한 경우들이 많은데 대출을 과하게 받아 집을 산 후 고금리 등의 영향으로 집값이 떨어지고 원리금을 갚지 못해 경매로 나오게 된 집들이 이러한 경우입니다.
강제 경매는 재판을 통해 판결을 받아야 진행이 가능합니다. 채권자가 법원에 소송을 제기해 판결을 얻은 뒤 해당 주택을 경매 신청하면 법원은 채무자의 부동산을 압류하고 경매에 들어갑니다. 이런 경우는 전세보증금을 받지 못한 임차인들이 이용하는 방법이기도 합니다.
본인이 '셀프 낙찰'을 받고 주택을 매수하거나, 낙찰자에게 보증금을 돌려받는 경우인데 다만 돌려받아야 할 전세금보다 낙찰대금이 적은 경우가 있는데 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 해당 주택이 팔려도 선순위 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권이 사라지지 않기 때문에 낙찰자에게 요구가 가능합니다.
이런 경우에는 임차인은 나머지 금액을 받을 때까지 해당 주택에서 계속 머무를 수 있으며 낙찰자를 상대로 전세금 반환 소송도 제기할 수 있습니다.
단독 입찰이라면 최저 매각 가격을 제시하면 되고, 경쟁 입찰이면 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 해당 부동산을 낙찰받게 되는데 첫 입찰가는 법원에서 감정평가해서 결정이 됩니다. 입찰일과 시간이 정해지면 직접 법원에 가서 입찰하며 입찰 보증금은 10%, 유찰 시엔 이전 회차의 20~30% 정도로 입찰 가격이 낮아지게 되어 전략적으로 유찰을 기다렸다가 매수를 하기도 합니다. 낙찰을 받았다면 경락잔금(90%)은 45일 이내 일시불로 지불해야 합니다.
공매는 누가? 어떻게?
'공매(공개 매각)' 역시 경매와 마찬가지로 증가하는 추세인데 법원의 등기정보광장에 따르면 지난해 전국 공매공고등기 신청건수는 1만1362건으로 전년(1만538건) 대비 7.8% 증가하였습니다.
공매는 금융기관이나 기업이 가진 비업무용 재산과 국세·지방세의 체납으로 인한 압류 재산을 처분하는 제도입니다. 경매가 법원에서 진행했다면 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 시행하고, 입찰도 온라인(온비드)으로 진행할 수 있어 경매와 비교하여 비교적 간편할 수 있습니다.
최근 대규모 미분양이 난 아파트들이 공매로 나오고 있어 무주택 수요자 또는 투자자들이 눈여겨 보기도 하는데 금리 인상, 부동산 경기 침체 등 미분양이 장기화되면서 금융 비용 등을 갚지 못하고 공매에 들어간 아파트는 상대적으로 저렴하기 때문입니다.
하지만 미분양 적체가 심한 곳은 공매 관심도가 떨어지기도 하는데 대표적으로 대구에 위치한 '빌리브 헤리티지'단지는 대구 수성구에 위치한 초호화 아파트로 2022년 11월 후분양을 했지만 25가구(분양률 17.1%)만 계약하며 미분양이 계속됐고 총 121가구(전체의 82.9%)가 할인 분양까지 했지만 완공 후에도 미분양으로 남아 결국 지난해 11월 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 연장하지 못하며 대주단 주관사인 메리츠증권이 교보자산신탁에 공매를 요청했고 지난달 30일 첫 공매가 진행됐지만 최저입찰가격(전용 151㎡ 16억9500만원)이 높아 전량 유찰된 상황입니다.
공매는 입찰 주기가 일주일(경매는 1개월)이라 유찰이 되면 될수록 빠르게 가격이 낮아지는 특징이 있습니다. 유찰 시 입찰가 저감률은 통상 10% 수준이며 몇 차례 유찰이 돼서 가격이 떨어지면 매수 대기자 또는 투자자들도 따라붙기도 합니다.
또한 인터넷 입찰이 가능해 직장인과 같은 시간을 맞추기 힘든 일반인들도 입찰 참여가 쉽고 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련을 하려는 이들이 경매와 공매 시장을 눈여겨본 후 적당한 매물에 입찰하는 것도 하나의 전략으로 꼽기도 합니다.
경·공매 재테크는 성향과 자금계획이 분명하게
부동산 재테크로 경·공매 포트폴리오를 계획하기도 하는데 경매는 임차권 등 권리 분석을 꼼꼼히 해야 하고 경매를 시작한 지 얼마 안 됐다면 현재 임차인이 없고 비어있는 집을 낙찰받는 게 좋으며 이런 권리 분석과 복잡한 관계가 번거롭다면 공매에 나온 미분양 아파트를 활용하는 방법으로 계획을 세워야 향후 자금 계획과 진행 과정에서 문제없이 재테크를 할 수 있으니 본인의 성향과 자금을 파악한 후 경·공매를 시작하길 추천합니다.
