연이은 지역주택조합의 파선 선고
서울회생법원은 관악구 당곡역 지역주택조합 추진위원회 또한 파산을 선고 한데 이어 다음날 10일 동작구 상도동 장승배기 지역주택조합 또한 파산 선고를 했습니다. 지주택이 연이어 파산하게 되며 폐지론이 확산되는 가운데 무엇이 문제인지 지주택에 대한 이슈가 다시 한번 많은 기사화되고 있습니다.
지역주택조합 설립 조건, 토지 80%의 '매입'이 아닌 '개발 승낙'
지역주택조합은 청약 통장이 없어도 도심과 역세권에 청약 분양가 수준으로 내집마련을 할 수 있다는 희망을 주고 있어 많은 사람들이 지역주택조합에 큰돈을 주고 가입을 하게 됩니다. 이러한 '지주택'은 해당 사업지 토지 사용권의 80% 이상 확보라는 전제로 조합을 설립하게 되는데 여기서 첫 번째 주의가 필요합니다. 토지 사용원의 확보는 '매입'이 아니라 소유주에게 개발에 대한 '승낙'을 받았다는 겁니다. 그런데 고객을 유치할 때 교묘하게도 80% 이상의 토지를 확보했다고 설명을 한다는 겁니다. 잘 모르는 사람들은 토지를 이미 '매입' 했다고 생각할 수 있지만 말 그대로 '개발 승낙 사인'을 받았다는 걸 아셔야 합니다.
지주택의 최종 사업 계획 승인을 위해선 토지를 95% 이상 매입하여야 하는데 이를 위해 모델하우스와 광고로 모집한 조합원에게 계약한 자금으로 땅을 사게 됩니다. 서울의 지주택은 보통 구도심에서 이루어지는데 그 수많은 집주인들이 호락호락하지 않은 건 당연한 일입니다. 승낙을 했다고 싸게 넘기겠다는 건 아니니 때문에 더 많은 돈을 요구할 수밖에 없으니 사실상 전체 계획 한 토지에 20%도 매입하지 못하는 경우가 태반입니다.
이렇게 시간은 점점 흐르고 땅값은 더 올라 조합원이 내야 하는 추가 분담금은 점점 늘어나게 되는데 이렇게 사업이 늘어지면 결국 시공사라고 했던 건설사는 이미 내뺐는데 법적 책임조차 없습니다. 이렇게 조합원들은 하루하루 속만 타며 수년의 시간을 보내지만 삽조차 못 뜨는 조합에 소송을 걸고 지주택 사업장은 은행 대출도 어렵고 자금이 없으니 결국 파산하게 되는 수순을 밟게 되는 겁니다.
대도시 지역주택조합 최근 20년 사업 성공은 5%
2004년부터 최근까지 전체 지주택 사업 중 성공한 경우는 약 17% 정도로 발표됐습니다. 더군다나 서울과 같은 주요 대도시는 고작 5%에 불과해 성공 가능성은 더욱 내려갑니다.
최근 지주택은 PF 대출 금리와 공사비 증가로 사업이 성공적으로 진행되다가도 파산하거나 해산하는 경우도 있는데 19일 김포시의 어느 지역주택조합은 2012년부터 추진한 조합으로 토지 매입률도 90%에 달해 성공 가능성이 높아 보였음에도 2021년 늘어난 공사비와 사업 장기화로 인한 PF 부담이 가중되며 조합원당 추가분담금 수천만원이 발생하게 되었는데 이미 수억원의 분담금에도 재차 요구하는 분담금에 강하게 반발이 일어나게 되어 결국 담음 달 조합 해산 총회가 일어날 예정입니다. 마찬가지로 다른 지역의 지주택 역시 수억원의 추가 분담금으로 사업이 어려움을 겪고 있는 중인데 이는 공사비 증가와 고금리 이전에도 지주택이 늘 겪게 되는 문제점이었습니다.
이렇게 최근 지주택은 PF 대출 금리와 공사비 증가로 안 그래도 낮았던 사업 성공률이 더욱 줄어들고 있습니다. 조합원들은 조합원 탈퇴로 힘들어 원성이 높아지고 있어 국회에선 지주택 가입자 계약 철회 가능 기간을 기존 30일에서 60일로 늘리는 내용의 법안을 발의했습니다.
또한 제도 개선이 아닌 폐지에 대한 주장도 나오고 있고 실제로 서울과 부산 등 8개 광역지자체는 2016년 정부에 지주택 제도 폐지를 건의하기도 했습니다.
물론 지주택도 성공적으로 마무리되는 경우도 있기 때문에 지주택을 무조건 부정적으로 판단할 수는 없습니다. 하지만 최근 지주택 사업이 이전보다 더욱 어려워지고 있다는 사실을 알아야 하며 특히 대도시 지주택은 더욱 주의 해야함을 명심해야 하겠습니다.
* 이전 지역주택조합 주의점 포스팅을 함께 읽으시면 도움이 됩니다.
