부동산은 아파트와 같은 주거의 계약이 가장 많지만 그중 가장 기본은 역시 토지라고 할 수 있다.

그렇다면 토지는 어떻게 구분하고 내가 원하는 용도에 맞게 건축을 하려면 어떤 땅을 매입해야 하는지 그 기초적인 영역부터 알아야 한다.

지목이란

지목이란 토지의 용도에 따라 그 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다.

지목의 종류는 총 28개이다.

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 도로, 창고용지, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지가 있다.

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1필지 1지목 원칙으로 1필지에는 중복의 지목이 들어갈 수 없다.

28개의 지목 중 우리가 부동산 계약을 많이 하는 지목으로는 전, 대, 임야 등이 대표적이다.

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전 : 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위해 죽순을 재배하는 토지는 '전'으로 한다. 쉽게 우리가 흔하게 부르는 '밭'이라고 부르는 지목이다.

대 : · 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

· 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 의한 택지조성 공사가 준공된 토지

우리가 도시에서 일반적으로 볼 수 있는 건축물의 토지가 대부분 '대'라고 생각하면 쉽다.

임야 : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 '임야'로 한다.

보통 산 등을 임야라고 볼 수 있다.

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위 3개의 지목이 우리가 일반적으로 건축하기 위하여 토지를 알아볼 때 볼 수 있는 지목이라 할 수 있다.

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용도란

용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분하여 토지이용을 규제·관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 도시관리계획하에 토지 위에 건축물이 올라간다고 할 수 있다.

우리가 돈이 많다고 땅이 넓다고 본인 입맛에 맞게 건물을 올릴 수 있는 게 아니라 그 용도지역의 조건 아래에 건축물을 올릴 수 있다고 보면 쉽다.

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용도지역으로는

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘게 된다.

각각의 지역에 건축물을 올릴 수 있는 건폐율과 용적률이 다르게 되는데 그 용도에 따라 토지의 가치와 금액이 달라지기도 한다.

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건폐율과 용적률이란

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.

내 땅이 100평일때, 100평의 대지면적 중 건축을 할 수 있는 바닥 비율을 건폐율이라 하는데 건폐율 50%일 경우 100평의 면적 중 50평의 바닥면적 사용이 가능하다.

건축면적 계산

건축면적 = 대지면적 X 건폐율

이처럼 건폐율이 높을수록 더 넓게 건물을 지을 수 있다는 거다.

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용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율이다.

대지면적이 건축물의 바닥 면적이었다면 용적률은 수직으로 올라가는 건물 층수를 합한 총면적이다.

총 건축면적 계산

지상층 연면적 = 대지면적 X 용적률

대지 100평에 용적률 100%일 때 각 층에 50평씩 총 2개 층의 전체 건축 면적 100평 건물을 건축할 수 있다.

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용도 지역별 건폐율과 용적률 비교

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도시지역

관리지역

농림지역

자연환경보전지역

위처럼 국토계획에 따른 건축물의 건폐율과 용적률이 다르니 부동산 계약 전 지목과 용도 그리고 투자 목적과 실거주 목적인지 구분하여 면밀히 검토 후 목적에 맞게 계약을 하는 것이 좋다.