재건축과 리모델링 사업의 비교
전국에 준공 15년이 넘는 아파트는 821만여 가구로 우리나라 전체 아파트의 65%를 차지하고 있습니다. 전국 아파트 10곳 중 7곳은 노후 아파트이다 보니 1기 신도시 재건축 사업과 재건축 완화 등의 이슈가 부동산에는 가장 많은 화제로 다뤄지고 있습니다.
재건축 완화 이슈에 리모델링을 하려던 아파트도 다시 저울질을 하기도 하는데 재건축과 리모델링을 비교하여 살펴보겠습니다.
재건축과 리모델링 사업 비교
아파트는 지은지 15년 이상이 되면 리모델링을 30년 이상이라면 재건축을 할 수 있습니다. 다만 최근과 같이 건축비가 수직 상승한 만큼 어떤 사업도 쉽지 않은 게 사실입니다. 그렇기 때문에 더욱 면밀히 두 사업에 대하여 비교해 봐야 합니다.
리모델링은 기존 아파트 구조를 유지한 채 수평·수직으로 증축하여 주택을 짓는 사업으로 준공 후 15년이면 추진할 수 있어 30년을 넘어야 하는 재건축보다 빠르게 추진할 수 있습니다.
또한 정밀안전진단 결과가 B등급이기만 해도 가능하기 때문에 D등급 이하를 받아야 하는 재건축보다 문턱이 낮으며 초과이익환수제와 전매제한을 적용받지 않아 재건축의 대체제로 떠오르기도 했습니다.
재건축은 아파트 층수나 건물 배치가 상대적으로 자유롭고 같은 조건이라도 개방감과 조경 면적이 넓은 단지 등의 구성이 가능해 완전히 새롭게 건축되기 때문에 향후 가격에 많은 영향을 주기도 합니다.
입지에 따라 용적률이 높으면 재건축 또한 유리한데 서울 강남권 등 부동산값이 비싼 지역은 늘어나는 가구 수가 상대적으로 적더라도 일반분양가를 비싸게 받아 수익을 낼 수 있으며 기존 용적률이 높아도 재건축을 추진할 수 있는 사업성이 있습니다.
재건축과 리모델링 사업성 비교
리모델링은 30년이 되지 않은 아파트에 빠른 사업 진행이 가능한 반면 내력벽 규제나 층고 문제 등이 해결되지 않은 문제점이 있으며 재건축은 첫 단계인 안전진단 통과부터 우선 어렵고 시간이 오래 걸리는 단점이 있습니다. 구역지정 및 사업시행인가, 관리처분인가 등 까다로운 절차를 거쳐야 하는 반면 리모델링은 안전진단과 건축심의 등만 거치면 되고 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등의 각종 규제도 적용받지 않습니다.
따져야 할 것은 역시 수익성입니다. 리모델링과 재건축 모두 가능하다면 가장 중요한 건 일반분양 물량으로 분양수입금이 많게 되면 그만큼 조합원의 비용 부담은 줄어들기 때문입니다. 이런 부분에서 재건축을 선호하는데 리모델링은 기존 가구의 15%까지만 가구 수를 늘릴 수 있고, 재건축은 용적률에 따라 일반분양 가구가 늘어날 수 있습니다.
전문가들은 기존 용적률이 낮고 지은지 30년이 넘어 재건축 가능 시점이 얼마 남지 않은 저층의 아파트라면 일반분양 물량을 더 많이 확보 가능한 재건축이 낫다고 분석하며 용적률이 200%를 웃도는 15층 내외 중층 아파트는 용적률 상승 폭이 크지 않아 3개 층 수직증축을 통한 리모델링이 유리할 수 있다고 판단하고 있습니다.
물론 재건축 완화 이슈와 지역에 따라 차이가 있으니 사업성의 장단점을 비교하여 유리한 방향의 선택이 중요합니다.
부동산으로 재테크 부자를 꿈꾼다면 재건축과 리모델링을 정확히 이해하고 투자를 계획해야 성공적인 재테크를 할 수 있습니다.
