반값 아파트란?

아파트를 현재 분양가의 절반 수준으로 공급하는 주택 공급의 일환으로 기존에는 아파트를 토지와 건축물인 아파트를 모두 사는 개념이었지만 반값 아파트는 토지를 국가나 공공기관으로부터 임대를 받고 아파트만 구입하는 것을 말한다. 환매조건부 분양아파트와 토지임대부 분양아파트가 있다.

분양 아파트가 고공 행진을 하며 주택 공급의 문제는 국가사업의 일환이 되었다. 결혼과 출산 모두 최저치를 기록하는데 높은 분양가의 주택 문제도 이에 대한 책임을 피할 수 없기 때문에 정부는 청약 외에 반값 아파트를 공급하여 분양가에 대한 부담을 줄이려 한다.

반값 아파트 : 토지임대부 주택

서울주택도시공사(SH)에서 공급하는 아파트로 이 역시 공공이 토지의 소유지이고 아파트는 분양자가 취득하게 된다. 토지 분양 부담이 없어 민간 분양 가격의 30~60% 수준이이며 최근 사전청약 신청 접수를 한 마곡 10-2단지가 대표적이다.

반값 아파트 : 지분적립형 분양주택

경기주택도시공사(GH)에서 공급하는 분양주택으로 최초 분양가의 10~25%를 부담한 뒤 20~30년에 걸쳐 4년 주기로 나머지 주택 지분을 늘리는 방식이다. 수원 광교 신도시 A17블록에 들어서 600가구 분양 중 240가구를 지분적립형 방식의 공급 예정으로 대표적인 예이다.

두 반값 아파트 모두 임대료 형태의 금액을 지불하는 공통점이 있다. 토지임대부주택은 토지 임대료를 내며 지분적립형 주택도 공공지분에 대한 사용료를 내는 것이다. 다만 지분적립형 주택은 취득 지분이 늘어날수록 사용료 또한 줄어드는 차이점이 있다.

반값 아파트 매매 시 차이점은?

이 두 주택의 큰 차이점 또한 임대와 지분 취득에서 오는데 지분적립형 주택이 10년의 전매제한 기간이 지나면 매매가 가능하여 시세차익이 가능하다는 점이다. 다만 시장 가격의 매매가 아닌 GH에서 정한 방식으로 매매 가격이 결정되기 때문에 지분을 모두 소유하기 전이라면 이익을 GH와 나눠야 한다. 분양자가 온전히 시장가격의 시세차익을 보고 싶다면 지분을 모두 소유한 후 매매를 해야 한다.

토지임대부 주택은 토지 임대 형식이기 때문에 시세차익을 보는 매매가 쉽지 않다. 공공에만 환매가 가능하며 매매 시 얻는 차익도 물가 상승률과 정기예금 이자율을 더한 만큼의 시세차익 정도이다. 그럼에도 장기적으로 전세사기나 고금리 걱정 없이 거주가 가능한데 40년 거주 이후 재계약으로 40년이 추가로 가능해 사실상 내집마련을 저렴한 금리로 했다고 볼 수 있다.

두 개의 주택 모두 저렴하게 내집마련을 할 수 있다는 큰 장점이 있지만 재테크 측면에서는 크게 차이점이 있다. 내집마련과 함께 목돈을 아껴 다른 자산에 투자할 성향이라면 토지임대부 주택이 좋으며 장기적인 안목으로 부동산 시세차익을 보려고 한다면 지분적립형이 나은 선택지가 될 수 있겠다. 물론 위 2개의 주택 모두 분양받기 위해선 조건에 맞고 청약에 당첨이 되어야 한다는 가장 어려운 기본 조건이 남아있다는 걸 잊지 말아야 한다.