20년 장기 거주 가능한 기업형 민간임대주택 플랜
정부는 주거안정 방안으로 기업의 주택 임대시장 참여를 활성화하는 대책을 내놓았습니다. 임대료 규제를 풀고 '20년 장기임대주택'을 내놓으며 전세사기를 방지하고 장기간 거주 가능한 양질의 임대주택을 공급하겠다는 구상입니다.
정부가 추진하는 기업형 장기임대주택은 리츠(부동산 투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대할 수 있는 주거 형태로 주택 유형에는 제한이 없습니다.
기업형 임대주택의 핵심은 규제 완화와 세제 혜택인데 기업이 임대기간 종료 후 집을 파는 것이 아닌 임대 수익으로 사업성을 확보할 수 있도록 한다는 내용입니다.
기업형 민간임대주택 주요 내용
현재 100가구 이상 보유의 10년 장기임대주택 사업자는 임대료 상승률 5% 이내로 제한하는 전월세 상한 규제와 상승률이 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘어선 안된다는 규제를 받고 있습니다.
20년 장기임대주택은 이런 규제를 없애고 서울의 주거비 물가지수 상승률이 3% 라면 기업은 5%가 아닌 3% 내에서 임대료를 올릴 수 있으며 이를 위해 임차인대표회의와 협의하고 임차인이 바뀌더라도 의무 임대 기간에는 임대료 상승률의 제한을 받게 됩니다.
기업형 민간임대주택 유형별 임대료 규제 방안
임대료 규제는 사업 모델을 자율형, 준자율형, 지원형 세 가지 유형으로 나눠 차등 적용하게 됩니다. 규제를 많이 받을수록 정부 지원 또한 늘어나는 구조인데 세 유형의 공통으로는 임대보증 가입·임대차계약 신고 의무, 임대료 인상률 5% 이내로 제한하게 됩니다.
'자율형'은 임대료 규제에서 자유로운 편이지만 정부 지원은 제한됩니다. '준자율형'은 임대 기간 중 세입자가 계약갱신청구권을 계속 사용 가능하기 때문에 주택 건설자금 조달을 위한 저리 기금 융자와 지방세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
'지원형'은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되고 무주택자 우선공급의 의무가 부여됩니다. 규제를 많이 받는 만큼 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등의 지원이 늘어나게 됩니다.
기업형 민간임대주택 유형별 임대료 규제 적용 기준
자율형은 현행 민간임대주택 특별법상 규제 대부분을 적용받지 않습니다. 초기 임대료 규제가 없고 인차인의 계약갱신청구권 또한 딱 한 번만 적용되기 때문에 4년이 지나면 임대사업자가 임대료나 계약기간을 마음대로 정할 수 있으며 준자율형과 지원형은 순차적으로 규제를 적용받는 만큼 정부 지원도 많아지게 됩니다.
정부는 이처럼 여러 유형을 제안하여 다양한 기업의 참여를 독려하고 있습니다. 보험사의 임대주택 투자를 허용하며 기업형 임대사업자간 거래도 가능하도록 풀어줍니다. 5년 이상 운영 후 임대주택 전체를 포괄해서 넘긴다면 신규 사업자라도 기존 사업자의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
또한 리츠를 통해 임대주택을 보유하게 되면 임차인에게 우선 참여 기회를 주고 지분 형식으로 본인이 거주하는 임대주택을 소유할 수 있어 연말 배당금을 받을 수 있게 됩니다.
이번 기업형 민간임대주택 참여에 대하여 찬반이 나뉘고 있습니다. 월세 폭등을 걱정하기도 하고 건설사 살리기 계획이라는 의견도 있어 반대 여론도 상당한 것으로 보입니다.
이를 위해 대대적인 '민간임대주택법' 손질이 필요할 것으로 보이며 특히 높은 임대료로 모집 인원 미달 사태가 났던 '뉴스테이' 사업을 되돌아볼 필요가 있겠습니다.
