쉬워진 재개발 요건 하지만 어려워진 재개발

기존 정비구역 내 30년 이상 지난 건축물이 전체의 3분의 2(66.6%)를 넘겨야 재개발 사업을 시작할 수 있지만 오는 3월 말부터 재개발 착수 요건이 크게 완화되어 앞으로는 노후 주택이 60%만 돼도 재개발이 가능해집니다. 그렇다 보니 앞으로 부동산 투자는 재개발 쪽으로 쏠리지 않을까라는 의견이 있지만 예상외로 많은 전문가들이 재건축과 재개발 투자에 대하여 크게 기대하지 않는 모습입니다.

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인상된 공사비로 부담되는 추가 분담금

현재 재개발 추진 중인 잠실 레미안 아이파크의 재건축 사업은 많은 투자자들에게 관심을 받은 곳이지만 현재는 거래가 거의 중단된 모습입니다.

정비 사업 곳곳으로 공사비 인상으로 인한 갈등과 정비 사업 자체로 불확실성이 크고 공사비까지 오르면서 조합의 부담이 가중되어 조합원 부담이 크게 늘어날 것으로 보입니다.

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잠실 '로또 분양'으로도 꼽혔지만 시공사가 공사비를 평당 2백만 원씩 인상을 요구하며 재건축 사업에 제동이 걸렸는데 시공사인 삼성물산과 HDC 현대산업개발은 평당 공사비를 665만 원에서 889만 원으로 올려야 한다는 공문을 보냈는데 이 공문대로 인상한다면 조합 분담금은 가구당 평균 1억 5천만 원에 달하게 됩니다. 최근 최대의 재건축 단지였던 '올림픽파크 포레온' 재건축 조합원 분담금 평균 1억 2천만 원보다 높은 금액으로 조합은 당연히 공사비를 낮추려고 재협상을 하겠다는 입장입니다.

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요건 완화에도 문제는 조합원과 시공사의 갈등

입주권은 일반 분양보다 가격이 저렴하고 저층을 제외한 비교적 좋은 층과 단지에 당첨 가능성이 높은 장점이 있지만 정비 사업이 중단되거나 추가 분담금 상승에 대한 위험도 동시에 갖게 됩니다. 사업이 무산되거나 진행 속도가 더딘다면 프리미엄이 문제가 아니라 처분 자체가 어려울 수 있습니다.

위에 설명한 바와 같이 최근 공사비 인상으로 조합의 비용 증가와 사업 지체로 입주권 메리트가 상실했다는 의견도 나오며 전문가들은 재건축 입주권 투자의 경우 입지를 비롯해 분양가 상한제 적용 지역 여부 그리고 추가 분담금 가능성을 철저히 살펴봐야 한다고 설명합니다.

또한 현재와 같은 고금리 상황에 재건축 사업이 지체될수록 매달 나가는 금융 비용 이자, 이주비 이자가 입주권에 전가되어 시장에 나올 수 있어 입주권 거래에 신중해야 하며 정비 사업은 변수가 많고 추가 분담금의 부담이 있어 자금이 넉넉하지 않다면 조심스러운 접근이 필요다는 의견입니다.

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한국부동산원에 공사비 검증 의뢰하는 건수가 2019년 2건에서 2021년 22건, 2022년 32건, 2023년 30건으로 조합원과 시공사와의 갈등은 재개발과 재건축 제동에 가장 심각한 사안으로 유치권 행사와 공사 중단뿐만 아니라 시공권을 포기하는 사례 또한 나오고 있습니다.

재개발 과정과 시공사 선정까지 이미 수많은 시간과 갈등을 겪어 피로감을 느낀 상태에서 추가분담금과 공사 중단 등으로 인하여 생기는 피해로 인하여 많은 전문가들이 재개발과 재건축 투자에는 신중해야 한다는 입장입니다.

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