실거주의무 3년 유예

실거주 의무 폐지 법안을 반대하던 야당은 최근 실거주 의무 시작 시점을 현행 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 가능일로부터 3년 이내'로 변경하는 방안으로 2월 내 국회 본회의 처리를 추진하기로 하며 많은 논란을 야기하고 있어 수도권 아파트 시장과 전월세까지 미치는 영향이 있을 것으로 예상하고 있습니다.

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한숨 돌린 둔촌주공(올림픽포레온) 분양자들

실거주 의무 폐지안에 대한 여론의 관심이 높아진 건 올해 11월 입주를 앞둔 서울 강동구 둔촌주공(올림픽포레온)의 영향이 제법 컸습니다. 정부가 지난해 '1·3 대책'을 통해 거주 의무 폐지 방침을 발표한 시점이 둔촌주공 일반분양 계약일이어서 당시 둔촌주공의 계약률은 예상보다 높은 81.1%에 이르렀고 3월에 실시한 잔여가구에 대한 무순위 청약에선 899가구에 4만 1540명이 청약하여 평균 경쟁률 46.2:1을 기록하기도 했습니다.

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청약 일정이 진행됐던 2022년 12월 당시 일반분양 청약자들이 실거주 의무를 인지하고 분양에 참여해 이와 같은 실수요자들은 올해 11월 실거주 의무가 그대로 적용돼도 불이익은 없는 상황이지만 정부 발표 뒤인 지난해 3월 둔촌주공 잔여가구 무순위로 분양받은 소형 주택 899가구 계약자들은 실거주 의무가 폐지될 것으로 믿어 투자 목적으로 분양받은 이들이 대부분으로 실거주 의무가 최초 입주 가능일로부터 3년간 유예된다고 하면 자금 마련 등이 어려운 계약자들이 전세를 놓고 잔금을 치를 수 있는 길을 열어주게 됩니다.

그럼에도 입주 후 3년 내 소형 주택에 직접 거주해야 하는 의무는 여전히 상당한 부담이 될 것으로 보입니다.

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'실거주 의무 유예안'으로 신규 아파트 전월세 매물 증가 예상

수도권 분양가상한제 주택에 대한 실거주 의무가 최초 입주 가능일로부터 3년간 유예된다면 입주를 앞둔 아파트 단지를 중심으로 전·월세 물건이 나올 것으로 기대하고 있습니다. 최근 수도권 아파트 전셋값이 꾸준히 오르고 있어 신규 아파트 전월세 매물은 부동산 시장의 안정에도 긍정적으로 적용할 것으로 기대하고 있습니다.

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실제로 이달 말 입주 예정인 서울 강동구 'e편한세상 고덕강일 어반브릿지'는 최근 '실거주 3년 유예' 추진 소식이 전해지며 일부 집주인들이 전세를 놓겠다는 급매물이 현지 중개사무소에 나오기 시작했습니다.

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다만 전세 수요가 많은 서울 시내 재개발·재건축 아파트 단지에선 통상 일반분양 물량보다 조합원에게 공급된 주택의 수가 더 많고, 조합원 주택은 실거주 의무 적용 대상이 아니기 때문에 전세 물건 증가 효과는 제한적일 것이라는 전망 또한 있습니다. 또한 분양 당시 조정대상지역이었던 곳에서는 실거주 의무와 관계없이 집주인이 2년간 거주 요건을 채워야 '1세대 1주택 비과세'를 받을 수 있어 최초 입주 개시일로부터 2년간은 전세 물건이 잘 나오지 않는 편입니다.

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실거주 의무 폐지된다면 양극화는 더욱 심해질 수도

실거주 의무를 유예하는 방안으로 당장 분양권 전매가 막힌 단지들은 급한 불은 껐지만 이후 정부의 의지대로 실거주 의무가 폐지가 된다면 다주택자에게 유리한데다 청약 제도에서도 규제지역 추첨제로 인해 현금부자들이 대거 유입될 가능성이 커질 것으로 보고 있습니다.

이로 인해 투자를 목적으로 한 수요가 늘어 실수요자들의 내 집 마련의 문턱이 높아질 거란 우려와 함께 서울 외곽을 비롯한 지방에선 청약 미달 단지가 더울 늘어나고 강남권과 수도권 중심권으로 수요가 쏠리며 양극화된 시장 분위기가 더 굳어질 것으로 전망하고 있습니다.

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