토지 매입 시 이건 꼭 확인하자
부동산에는 주택이나 공장, 논 등의 토지를 이용한 실제 사용 수익을 위한 부동산과 투자를 위한 부동산이 있을 것이다. 공통점은 대부분 이후의 차익을 희망한다는 점으로 결국 부동산 재테크를 충분히 고려하여 부동산 계약을 한다.
이러한 부동산 재테크 중 아파트, 상가, 오피스텔 같은 주거와 달리 토지는 이와는 다른 관점으로 접근을 해야 한다.
토지의 용도와 지목 확인하였는가
토지의 용도에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이 있다. 용도를 확인해야 하는 이유는 토지의 용도에 따라 건축물의 규모와 허가시설 등이 다르기 때문이다. 100평의 땅을 산다고 해도 용도와 지목에 따라 20평 또는 70평의 건축 허가가 난다. 또한 상업시설을 위한 토지를 매입하였는데 상업시설의 허가가 나지 않을 수 있다. 방법이 없는 건 아니지만 토지 용도 변경을 하려면 토지 소재지의 관할 시, 군, 구청에 방문하여 건축 허가 및 용도 변경 가능 여부를 확인하여 건축이 가능하니 시간과 돈을 그만큼 추가로 투자해야 하는 일이다.
결국 토지를 매입하기 전 계획에 맞는 용도의 토지를 매입하는 것이 시간과 돈을 아낄 수 있다.
인근에 유해시설물이 있는가
핵폐기물장, 쓰레기 매립장 등의 반대를 위한 시위 등의 모습을 뉴스에서 종종 볼 수 있다. 이렇게 위험하거나 유해한 시설들은 결국 인근 주민들 삶의 가치 하락으로 부동산의 하락도 함께 이어진다. 부동산 재테크를 위한 토지 매입이라면 토지 주면에 유해시설물이 있는지 확인하여야 한다.
토지 주변으로 개발호재가 있는가
토지의 재테크로는 가장 쉽게 수익성을 바라볼 수 있는 방법이다. 상업지역의 개발이나 신도시, 아파트 단지, 지하철역, 철도, IC 등의 다양한 개발 호재는 미래가치가 무척 높기에 투자가치가 무척 좋다고 할 수 있다. 최근 양평 IC의 문제가 불거진 것도 이러한 개발호재가 미치는 토지 지가 상승이 크기 때문이다. 다만 개발 호재가 있는 지역인만큼 다른 토지와 비교하여 금액이 높아 초기 투자비용의 부담이 있을 수 있다. 때문에 지역의 개발 정보를 관심 있게 지켜보고 적절한 시기에 투자를 하여야 수익성을 최대한 기대할 수 있다.
도심과의 접근성이 좋은가
토지의 지가에 영향을 많이 받는 조건이다. 도심과의 근접성, 접근성이 좋은 지역일수록 부동산 가격은 상승한다. 서울과 가까운 경기도가 그렇고 경기도에서도 수원이나 용인, 안양의 지가가 높고 서울의 강남과 접근성이 좋은 과천시는 지가 상승률이 더욱 높은 이유다. 서울 양양 고속도로의 개통으로 강원도 지역의 지가가 상승하였고 서울과 멀리 떨어진 양양도 관광 지역으로 본격 활성화될 수 있었던 이유는 서울과의 접근성이 높아졌기 때문이다. 지역을 좁혀서 지방의 도시라도 지역 중심지와 가까운 토지일수록 지가 상승에 영향이 있다는 걸 알 수 있다.
도로가 붙어있는가
위의 접근성과 연결되는 부분이다. 도로와의 접근성이 얼마나 좋은지에 따라 토지의 지가가 받는 영향은 크다. 매입하는 토지에 도로가 바로 붙어있는지 또는 도보나 차량의 접근성이 좋은지 확인하여야 한다. 도로와 연결되지 않는 토지를 맹지라 하는데 이러한 토지는 상업시설로도 주거지로도 어려움이 많아 토지의 가치는 주변 토지보다 떨어질 수밖에 없다. '네이버 지도의 지적편집도'기능으로 도로의 유무를 쉽게 확인 가능하다.
토지의 형태는 어떤가
토지는 필지로 구분하여 주소가 붙는다. 그 한 개의 필지 또는 몇 개의 필지 위에 건축물이나 여러 시설물들이 생기는데 이러한 건축을 하기 위해선 토지의 모양이 무척 중요하다. 일반적인 100평의 사각형 토지라면 원하는 용도에 맞게 건축이 가능하지만 같은 100평이라 해도 별표 모양이나 삼각형 형태 등의 필지라면 건축물의 형태나 크기 등은 크게 영향을 받을 수밖에 없다. 이런 토지들은 수요가 없어 주변 시세보다 저렴해질 수밖에 없다. 다만 건축물 등의 용도가 아닌 도시계획으로 아파트 단지나 신도시 개발 등의 토지가 포함이 될 때는 형태가 크게 중요하지 않을 수 있으니 목적에 따라 좋은 부동산 재테크의 일환이 될 수도 있다.
토지가 있는 주변 시설과 동네는 어떤가
코로나19 이후 전원주택의 인기가 높아졌다. 최근 미디어에서도 귀촌이나 구옥 등의 리모델링에 대한 프로그램이 많은 이유다. 이러한 토지 매입 시에 단순히 위치만 보기보다 토지에 전기, 수도, 가스, 정화조 등의 시설 유무를 확인하여야 하고 같이 마주치게 될 동네 분위기도 살펴보는 게 중요하다. 수도권이라면 그나마 괜찮지만 지방 도시일수록 시설이나 동네 마을의 커뮤니티는 어떤지 살펴야 적응하는데 어렵지 않다.
공부서류는 확인하였는가
토지 매입 전 반드시 해야 하는 필수 작업이다. 공부 서류의 확인으로 가장 필수적인 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서를 들 수 있다.
이는 토지뿐만이 아니라 모든 부동산을 계약하기 전 반드시 확인해야 하는 서류이며 일반적인 주택과 다르게 토지는 도시계획확인서 등을 추가로 확인해야만 한다. 이런 서류들은 공인중개사가 뽑아주기 전에 직접 열람 및 발급이 가능하니 토지 매입 계획이 있는 지역을 미리 확인하면 시간과 비용을 절약할 수 있다.
마지막, 현장 확인은 했는가
부동산 계약 전에 가장 시간을 많이 쏟고 힘든 일이 바로 현장답사이다. 우리가 임장이라고 하는 이 현장답사는 매입하려는 토지들을 눈으로 직접 확인하는 일이다. 매입하려는 토지가 매입 목적에 맞는 위치와 형태를 갖추었는지 도로의 접근성 그리고 일조량까지 모두 현장 답사로 확인하고 서류와 크로스 체크를 해야만이 실수 없는 부동산 계약을 할 수 있다.
부동산 재테크 중 토지 매입은 그 목적에 따라 집중적으로 체크해야 하는 부분이 다르다. 건축물의 목적이라면 토지의 형태나 도로의 접근성, 시설물의 매립 여부 등을 면밀히 볼 것이며 투자의 목적이라면 개발 호재, 도심지와의 접근성 등을 집중적으로 볼 수 있다. 각자의 토지매입 목적 방향에 맞춰 토지 매입 전 위의 사항들을 확인하여야 리스크를 최소로 하는 성공적인 부동산 계약을 할 수 있다.
지음자료 카테고리에서 각 공부서류의 열람 및 발급 방법을 확인할 수 있다.
