'노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법은'?
국토교통부는 지난해 말 노후계획도시특별법의 시행령을 개정하고 한 달간 입법 예고한다고 밝혔습니다. 특별법 적용 대상인 '노후계획도시'의 정의가 넓어졌는데 기존 특별법은 노후계획도시를 '택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년이 경과하고 면적이 100만㎡ 이상인 지역'으로 규정하였습니다. 시행령은 택지개발서업 범위에 공공이 시행한 주택공급개발사업, 산업단지 개발, 공공기관 이전과 함꼐 시행된 배후 주거단지 조성사업을 포함하였고 면적 또한 유연하게 적용하기로 하였습니다.
노후계획도시특별법 적용 대상 108개 지역에 215만 가구로 확대
서울 가양, 경기 용인 수지·수원 정자 등이 '노후계획도시특별법' 적용을 받게 됐습니다. 정부는 특별법 적용 대상이 입안 당시 밝힌 51개, 103만가구에서 최대 108개, 215만 가구로 늘날 것으로 전망하며 지역별 적용 대상은 서울 9개, 경기 30개, 대구10개, 충북 8개, 경남·전북·광주·대전 6개 등이었습니다.
완화된 재건축 용적률, 하지만 밝은 전망을 기대하지 않는 이유
재건축이나 재개발에 조합원들이 가장 민감한 부분은 바로 '용적률'입니다. 더 넓게, 더 높게는 조합원들의 가장 큰 바람으로 정부는 안전진단을 완화하고 용적률을 최대 750%까지 높여주기로 했습니다. 정부가 이렇게 파격적인 용적률을 올린 이유는 건축비와 분양가 때문에 재건축이 쉽지 않기 때문입니다.
입주 30년이 지난 A신도시는 평균 용적률 170%가 조성되었는데 기존 170%에서 340%로 올랐으니 17평에 살던 조합원은 34평형의 아파트를 받을 수 있게 되었습니다. 보기에는 무척 좋아 보이지만 문제는 건축비입니다. 현재 1천 세대가 32평형인 B아파트가 있다고 가정할 때 현재 시세로 약 7억원입니다. 용적률이 2배로 올랐고 1,000세대를 건축하면 이론적으로는 동일 평형의 2,000세대를 건설할 수 있는데 이 중 1,000세대는 조합원들의 몫이고 나머지 1,000세대는 일반분양을 하게 됩니다.
최근 상승한 건축비는 평당 약 8백만원을 넘어가는데 2,000세대의 약 64,000평을 800만원만 계산해도 5,120억원이 필요합니다. 또한 금융비용과 이주지원비 설계비와 감리비, 분양 홍보비 등 간접비가 들어가는데 통상 40% 정도로 대략 2,048억원정도로 총공사비는 건축비와 간접비를 합쳐 7,168억원입니다.
정부는 늘어난 용적률만큼 이익을 회수하는데 용적률을 많이 올려줄 경우 40~70%까지 다시 가져가기도 하여 새 아파트를 기부채납 받거나 현금으로 환수하기도 합니다. 일반분양하는 1000세대 중 500세대를 공공이 환수해간다고 가정할 때 조합은 500세대를 일반분양하고 새 아파트 32평형을 10억원에 분양할 때 조합은 5,000억원의 회수가 가능하니 나머지 2,168억원을 부담해야 하는 겁니다.
이렇게 되면 가구당 분담금이 2억 1,680만원입니다. 7억원 아파트를 재건축해 10억원의 새 아파트를 받지만 2억 1,680만원의 분담금과 함께 재건축초과이익환수 등 추가비용이 또 들어가게 됩니다.
결국 부동산 전문가들이 재건축 사업이 쉽지 않다고 하는 이유가 이런 이유입니다. 사업성이 낮으면 조합설립부터 사업 시행인가를 거치는 과정에서 온갖 잡음과 불협화음으로 소송까지 이어지는 게 다반사고 반대하는 주민들이 늘어나면 사업이 연기되고 무산까지 되는 경우도 많습니다. 그렇데 되면 비용은 더 늘어나게 되니 재건축이 완화되었어도 부동산 시장에 큰 흐름을 주도하지 않을 거라 예상을 하고 있습니다.
