지역주택조합 내집마련의 꿈일까, 악몽일까
내집마련이나 아파트 투자 등에는 누구나 관심이 있다. 그런데 가끔 인터넷이나 전단지, 현수막 등으로 서울 중심가나 무슨 역 10분 거리에 3,000만 원으로 브랜드 아파트 신축 입주 가능 이런 광고 등을 한 번쯤은 봤을 거다.
보통 이런 광고들은 '지역주택조합'(이하 지주택)이 대부분이다. 줄여서 '지주택'이라고도 하는데 이 지주택을 아는 사람들은 "지주택은 원수에게 소개하라" 이렇게들 얘기하기도 한다. 이렇게까지 이야기하는 이유는 무엇 때문인지 크지 주택에 대하여 정확히 알아야 적절한 부동산 재테크가 가능하다.
지주택이란?
지주택은 조합원을 모집하고 대행사에게 업무를 맡기면 그들은 땅의 매입부터 청약 그리고 건설까지의 업무를 말한다. 재건축과 다르게 대행사가 조합원을 직접 모집하며 토지 매입과 건축비 부담 등을 조합이 추진하기 때문에 일반 아파트보다 10~20% 저렴하게 신축 아파트를 장만이 가능하다.
재건축과의 차이점은?
대행사는 지주택을 재건축과 비교하기도 하며 조합원을 모집한다. 하지만 재건축과 지주택의 가장 큰 차이점 있다. 재건축은 내가 소유하고 있는 주택이나 아파트를 철거하여 새롭게 지어질 주택의 소유 권리를 받아 자연스럽게 조합원의 자격이 된다. 새롭게 건축될 아파트는 가구 수를 대폭 늘려 분양을 받고 그 수익으로 철거와 신축 비용을 충당한다. 기존 토지 소유자들이 조합을 결성하기 때문에 이미 토지 확보가 되었다는 큰 차이가 있다.
지주택은 원수에게 소개하라?
지주택도 사업에 대한 계획을 본다면 재건축과 비슷해 보인다. 하지만 이 사업 계획이 승인받기 위해선 토지 확보와 조합원 모집이 필수인데 가장 큰 문제가 바로 토지 확보이다. 대부분은 이 토지 확보가 무기한 길어지며 그에 따른 비용 증가와 길어진 기간 동안 지가 상승, 건축비 상승 등의 추가 분담금이 발생한다. 처음 전시 설명회 등에서 이미 토지 확보가 거의 끝나가고 2~5년 안에 입주가 가능하다고 광고했지만 이는 대부분 허위 광고일 뿐이다. 또한 운영 과정에서 분담금이나 업무 대행비를 횡령한 일들도 종종 발생하여 선량한 조합원들은 피해를 받을 수 있다. 이렇게 십수 년 동안 첫삽도 못 뜨고 시간, 돈 감정 소비가 어마어마하며 결국 사업이 좌초되는 일이 대부분이다. 때문에 "지주택은 원수에게나 소개하라"라는 말이 나올 정도다.
지주택 폐지안 실행될까?
서울시에서 지난 한 달가량 시내 지주택조합 111곳에 대한 조사에 들어갔다고 한다. 허위 과장광고나 과도한 추가 분담금 요구, 탈퇴, 환불 요청 거부 등의 조합원들의 피해가 늘고 있어 이에 서울시에서 실태조사에 나서 강력하게 행정조치를 한다는 방침을 세웠다. 이처럼 장점을 넘어서는 단점이 크기에 지주택 제도의 폐지를 대정부 건의안으로 발의되고 있다. 지난달 경상남도의회 최동원 의원이 제출한 '지역주택조합 제도 폐지 건의안'이 도의회 상임위원회를 통과했다. 현재 경남에는 조합원 1만 3500여 명이 속한 26곳 조합이 지주택을 진행 중이나 이 중 12 곳은 착공조차 못하고 있는 것으로 나타났다. 수도권 내에도 수많은 지주택이 진행 중으로 이미 가슴만 태우는 선량한 조합원들이 대다수이다.
지주택 탈퇴가 가능할까?
지주택의 탈퇴는 쉽지 않다. 원칙적으로 조합 가입하여 계약금 납부 후 30일 이전에는 단순 변심에도 탈퇴가 가능하다. 다만 2020년 12월 11일 이후 가입된 조합원에게만 적용이 가능한 사항이다.
납부 후 30일이 지났다면 허위 과장광고를 입증하여야 한다. 계약 당시 허위 과장광고로 본인을 기망, 착오를 유발했다는 점을 입증한다면 분담금을 전액 환불받고 탈퇴가 가능하다.
지주택이 전부 실패하는 사업은 아니다. 서울에서도 성공사례가 있었기 때문에 무조건적인 폐지가 쉽진 않을 것으로 보인다. 하지만 이 성공사례를 바탕으로 수많은 대행사들이 선량한 피해자를 계속 만들고 있다는 점에서 추가 법률의 보완은 꼭 필요하며 현재 지주택의 전수조사 등도 강화되어야 한다는 건 분명하다.
